Aktuální situace na trhu nemovitostí v roce 2023

Trh s nemovitostmi v České republice prošel v posledních letech výraznými změnami. V roce 2023 sledujeme stabilizaci cen po dramatickém růstu v předchozích letech. Zpřísnění podmínek hypoték a rostoucí úrokové sazby vedly k ochlazení poptávky, což se projevuje delší dobou prodeje nemovitostí a větším prostorem pro vyjednávání o ceně.

V některých lokalitách, zejména v Praze a krajských městech, však stále poptávka převyšuje nabídku, což udržuje ceny na vysoké úrovni. Mnoho kupujících dnes vyhledává nemovitosti v okrajových částech měst nebo v příměstských oblastech s dobrou dopravní dostupností.

Průměrná cena bytů v Praze se na začátku roku 2023 pohybovala kolem 120 000 Kč/m², zatímco v Brně činila přibližně 90 000 Kč/m².

Krok 1: Příprava na nákup nemovitosti

Než začnete s aktivním hledáním nemovitosti, je důležité si ujasnit několik základních bodů:

Stanovení rozpočtu

První a nejdůležitější krok je realisticky zhodnotit své finanční možnosti. Zvažte nejen cenu samotné nemovitosti, ale i související náklady:

  • Daň z nabytí nemovitých věcí (4 % z kupní ceny)
  • Poplatky za vklad do katastru nemovitostí (2 000 Kč)
  • Náklady na právní služby (15 000 - 30 000 Kč)
  • Provize realitní kanceláři (pokud není zahrnutá v ceně nemovitosti)
  • Náklady na případnou rekonstrukci
  • Rezerva pro neočekávané výdaje (doporučujeme alespoň 5 % z ceny nemovitosti)

Možnosti financování

V roce 2023 se podmínky pro získání hypotéky zpřísnily. Česká národní banka nastavila následující limity:

  • DTI (Debt-to-Income) - celkový dluh žadatele by neměl překročit 8,5násobek jeho ročního čistého příjmu
  • DSTI (Debt Service-to-Income) - měsíční splátka úvěrů by neměla překročit 45 % čistého měsíčního příjmu
  • LTV (Loan-to-Value) - výše hypotéky by neměla překročit 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele do 36 let)

Před zahájením hledání nemovitosti doporučujeme získat předběžné schválení hypotéky, které vám dá jistotu ohledně výše úvěru, na který dosáhnete.

Tip: Porovnejte nabídky několika bank a zvažte využití služeb hypotečního specialisty, který vám může pomoci získat výhodnější podmínky.

Krok 2: Hledání nemovitosti

Při hledání nemovitosti máte několik možností:

  • Realitní portály (Sreality.cz, Bezrealitky.cz, Reality.idnes.cz)
  • Realitní kanceláře
  • Sociální sítě a skupiny věnované nemovitostem
  • Osobní kontakty a doporučení

Na co si dát pozor při prohlídce nemovitosti

Při prohlídce nemovitosti věnujte pozornost následujícím aspektům:

  • Technický stav nemovitosti (stáří a stav rozvodů, oken, střechy apod.)
  • Orientace a prosvětlení místností
  • Dispozice a funkčnost prostoru
  • Okolí nemovitosti (hluk, dopravní dostupnost, občanská vybavenost)
  • Energetická náročnost (PENB - průkaz energetické náročnosti budovy)
  • Právní aspekty (věcná břemena, zástavní práva apod.)

Nepodceňujte význam lokality - je to jediný aspekt nemovitosti, který nelze změnit. Doporučujeme navštívit vybranou lokalitu v různých denních dobách a všímat si okolního prostředí.

Krok 3: Právní kontrola nemovitosti

Před uzavřením jakékoliv smlouvy je klíčové provést důkladnou právní kontrolu nemovitosti:

Kontrola dokumentů

  • Výpis z katastru nemovitostí (ne starší než 3 měsíce)
  • Nabývací titul (jak současný majitel nemovitost získal)
  • Prohlášení vlastníka (u bytů)
  • Stavební dokumentace
  • Průkaz energetické náročnosti budovy

Ověření právních omezení

Ve výpisu z katastru nemovitostí zkontrolujte zejména:

  • Zástavní práva (hypotéky současného majitele)
  • Věcná břemena (práva třetích osob k nemovitosti)
  • Exekuce nebo jiná omezení vlastnického práva
  • Předkupní práva

Varování: Nikdy nepodepisujte kupní smlouvu bez důkladné právní kontroly. Investice do služeb zkušeného právníka se vždy vyplatí.

Krok 4: Vyjednávání a rezervace

Po výběru vhodné nemovitosti a její kontrole přichází fáze vyjednávání o ceně a podmínkách:

Vyjednávací strategie

V současné situaci na trhu je větší prostor pro vyjednávání než v předchozích letech. Připravte si argumenty podložené fakty:

  • Ceny srovnatelných nemovitostí v okolí
  • Potřebné investice do oprav nebo rekonstrukce
  • Délka prodeje nemovitosti na trhu

Rezervační smlouva

Po dosažení dohody o ceně je obvyklým krokem podpis rezervační smlouvy a složení rezervační zálohy (obvykle 5-10 % z kupní ceny). Rezervační smlouva by měla obsahovat:

  • Přesnou identifikaci nemovitosti
  • Dohodnutou kupní cenu
  • Výši rezervačního poplatku a podmínky jeho vrácení
  • Časový harmonogram dalších kroků
  • Základní podmínky budoucí kupní smlouvy

Krok 5: Kupní smlouva a úschova

Kupní smlouva je klíčovým dokumentem celé transakce. Měla by obsahovat:

  • Přesnou identifikaci smluvních stran a nemovitosti
  • Kupní cenu a způsob její úhrady
  • Termín předání nemovitosti
  • Prohlášení prodávajícího o stavu nemovitosti a absenci právních vad
  • Podmínky odstoupení od smlouvy
  • Řešení případných sporů

Úschova kupní ceny

Pro bezpečnost transakce je standardem využití úschovy kupní ceny u třetí strany:

  • Advokátní úschova
  • Notářská úschova
  • Bankovní úschova

Peníze jsou z úschovy uvolněny až po splnění předem stanovených podmínek, nejčastěji po zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí.

Krok 6: Převod vlastnictví a předání nemovitosti

Posledním krokem je formální převod vlastnictví a fyzické předání nemovitosti:

Návrh na vklad do katastru

Po podpisu kupní smlouvy je podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Poplatek za vklad činí 2 000 Kč a standardní doba zpracování je přibližně 30 dní.

Předání nemovitosti

Při předání nemovitosti je vhodné sepsat předávací protokol, který by měl obsahovat:

  • Stav měřičů energií a médií
  • Seznam předávaného vybavení
  • Dokumentaci k nemovitosti a vybavení
  • Klíče a přístupové kódy
  • Případné zjištěné závady

Přepis energií a služeb

Po převzetí nemovitosti je třeba zajistit přepis dodavatelů energií a služeb:

  • Elektřina
  • Plyn
  • Voda
  • Internet a telekomunikace
  • Přihlášení k platbě komunálního odpadu

Tip: Uchovejte všechny dokumenty související s koupí nemovitosti na jednom místě. Mohou být důležité při případném prodeji nemovitosti v budoucnu.

Závěr

Nákup nemovitosti je jedním z nejdůležitějších finančních rozhodnutí v životě. V roce 2023 je trh s nemovitostmi v České republice vyrovnanější než v předchozích letech, což dává kupujícím lepší vyjednávací pozici.

Klíčem k úspěšnému nákupu je pečlivá příprava, důkladná kontrola nemovitosti a profesionální přístup v každé fázi procesu. Nestyďte se požádat o pomoc odborníky - realitní makléře, právníky nebo finanční poradce. Jejich služby mohou ušetřit nejen peníze, ale i mnoho starostí a potenciálních problémů v budoucnu.

Pokud máte jakékoli dotazy ohledně nákupu nemovitostí v České republice, neváhejte nás kontaktovat. Rádi vám pomůžeme s realizací vašich plánů na nové bydlení.