Aktuální situace na hypotečním trhu v roce 2023

Hypoteční trh v České republice prochází v posledních letech dynamickým vývojem. Po období rekordně nízkých úrokových sazeb jsme v roce 2022 zaznamenali jejich prudký nárůst, který vedl k výraznému ochlazení poptávky po hypotečních úvěrech. V roce 2023 se situace začíná stabilizovat, i když úrokové sazby zůstávají výrazně vyšší než v předchozích letech.

Průměrná úroková sazba hypoték se v první polovině roku 2023 pohybovala kolem 6 %, což je více než trojnásobek ve srovnání s úrovní z roku 2021. Česká národní banka (ČNB) však ve druhé polovině roku začala postupně snižovat základní úrokové sazby, což by mělo vést k mírnému poklesu i u hypotečních sazeb.

Objem nově poskytnutých hypoték klesl v roce 2022 meziročně o více než 60 %. V roce 2023 se očekává mírné oživení trhu v důsledku stabilizace úrokových sazeb a postupnému přizpůsobení kupujících novým podmínkám.

Aktuální podmínky bank pro získání hypotéky

Získání hypotéky je v současné době náročnější než v předchozích letech. Kromě vyšších úrokových sazeb musí žadatelé splnit přísnější kritéria stanovená jak Českou národní bankou, tak samotnými bankami:

Regulatorní omezení stanovená ČNB

  • DTI (Debt-to-Income) - celkový dluh žadatele by neměl překročit 8,5násobek jeho ročního čistého příjmu
  • DSTI (Debt Service-to-Income) - měsíční splátka úvěrů by neměla překročit 45 % čistého měsíčního příjmu
  • LTV (Loan-to-Value) - výše hypotéky by neměla překročit 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele do 36 let)

Požadavky bank

Kromě regulatorních požadavků si banky stanovují vlastní kritéria pro posuzování žádostí o hypotéku:

  • Prokazatelný a stabilní příjem - většina bank požaduje minimálně 3-6 měsíců na stávající pozici, u OSVČ daňová přiznání za 1-2 roky
  • Vlastní úspory - vzhledem k omezení LTV je třeba mít našetřeno minimálně 10-20 % z ceny nemovitosti plus rezervu na související náklady
  • Dobrá platební historie - banky kontrolují úvěrové registry (BRKI, NRKI, SOLUS) a negativní záznam může být důvodem k zamítnutí žádosti
  • Kvalita zastavované nemovitosti - banka hodnotí nemovitost nejen z pohledu aktuální ceny, ale i její prodejnosti v případě nesplácení úvěru

Srovnání nabídek hlavních bank na trhu

Na českém trhu působí více než deset poskytovatelů hypotečních úvěrů. Nabídky se liší nejen úrokovými sazbami, ale i dalšími parametry a poplatky:

Banka Orientační sazba (fixace 5 let) Poplatek za zpracování Předčasné splacení Specifické výhody
Hypoteční banka 5,79 % p.a. Zdarma Podle zákona (max. 1 %) Možnost přerušení splácení, slevy na pojištění
Česká spořitelna 5,84 % p.a. Zdarma Podle zákona (max. 1 %) Expresní čerpání, refinancování bez poplatku
Komerční banka 5,69 % p.a. Zdarma Podle zákona (max. 1 %) Možnost snížení splátky až o 50 % po dobu 3 let
Moneta 5,89 % p.a. Zdarma Podle zákona (max. 1 %) Online správa úvěru, rychlé schvalování
Raiffeisenbank 5,75 % p.a. Zdarma Podle zákona (max. 1 %) Offset účet, flexibilní splácení

Uvedené sazby jsou orientační a mohou se lišit podle individuální situace žadatele, výše úvěru a hodnoty zastavované nemovitosti. Banky často nabízejí individuální slevy při sjednání doplňkových produktů (běžný účet, pojištění apod.).

Tip: Neporovnávejte pouze úrokové sazby, ale celkové náklady na úvěr (RPSN - roční procentní sazba nákladů), která zahrnuje i poplatky spojené s hypotékou.

Proces získání hypotéky krok za krokem

Proces získání hypotéky zahrnuje několik kroků a může trvat od několika dnů až po několik týdnů v závislosti na složitosti případu a připravenosti žadatele:

1. Příprava na žádost o hypotéku

  • Zkontrolujte své záznamy v úvěrových registrech a vyřešte případné nesrovnalosti
  • Připravte si doklady o příjmech (potvrzení o příjmu, daňová přiznání apod.)
  • Vyhodnoťte své finanční možnosti a stanovte si realistický rozpočet
  • Shromážděte potřebné úspory na vlastní podíl a související náklady

2. Předběžné schválení hypotéky (pre-approval)

Před konkrétním výběrem nemovitosti je vhodné získat předběžné schválení hypotéky, které vám dá jistotu ohledně částky, na kterou můžete dosáhnout:

  • Kontaktujte několik bank nebo hypotečního specialistu
  • Předložte doklady o příjmech a závazcích
  • Získejte předběžný příslib s uvedením maximální výše úvěru

3. Výběr nemovitosti a její ocenění

Po výběru konkrétní nemovitosti je třeba zajistit její ocenění pro banku:

  • Dodejte bance dokumentaci k nemovitosti (výpis z katastru, nabývací titul, fotografie apod.)
  • Banka zajistí ocenění nemovitosti svým odhadcem nebo si můžete nechat zpracovat odhad sami u certifikovaného odhadce
  • Na základě ocenění banka stanoví zástavní hodnotu nemovitosti, která je klíčová pro výpočet LTV

4. Podání žádosti o hypotéku

  • Vyplňte žádost o hypotéku a dodejte všechny požadované dokumenty
  • Banka provede komplexní posouzení vaší žádosti včetně kontroly bonity a registrů
  • V případě schválení vám banka předloží nabídku úvěru s detailními podmínkami

5. Příprava a podpis smluvní dokumentace

Po schválení hypotéky následuje příprava a podpis smluvní dokumentace:

  • Úvěrová smlouva - detailně specifikuje podmínky hypotéky
  • Zástavní smlouva - zřizuje zástavní právo banky k nemovitosti
  • Smlouva o vedení účtu (pokud je vyžadován)
  • Pojistné smlouvy (pojištění nemovitosti, životní pojištění)

6. Čerpání hypotéky

Po podpisu smluv a zřízení zástavního práva (nebo vkladu zástavního práva do katastru) přichází na řadu čerpání hypotéky:

  • Jednorázové čerpání - typické při koupi nemovitosti, kdy banka převede peníze přímo prodávajícímu
  • Postupné čerpání - běžné při výstavbě nebo rekonstrukci, kdy banka uvolňuje prostředky po etapách podle postupu prací

Varování: Nikdy nepodepisujte kupní smlouvu bez zajištěného financování. Vždy je lepší mít schválenou hypotéku před uzavřením závazné smlouvy na nemovitost.

Tipy pro úspěšné získání hypotéky

V současných podmínkách je získání hypotéky náročnější, ale s dobrou přípravou je stále dostupné. Zde jsou tipy, které vám mohou pomoci zvýšit šance na schválení úvěru za výhodných podmínek:

Zlepšení bonity žadatele

  • Stabilní zaměstnání - banky preferují žadatele se smlouvou na dobu neurčitou a delší praxí u jednoho zaměstnavatele
  • Konsolidace stávajících úvěrů - pokud máte více menších úvěrů nebo kontokorentů, zvažte jejich sloučení, které může zlepšit váš profil
  • Spolužadatel - zapojení partnera nebo rodinného příslušníka s dobrým příjmem může zvýšit dostupnou částku hypotéky
  • Vyčištění úvěrové historie - uhraďte případné dluhy a vyřešte negativní záznamy v registrech

Strategické využití vlastních prostředků

  • Vyšší vlastní podíl - čím více vlastních prostředků do financování vložíte, tím lepší podmínky můžete získat
  • Rozpočet na vedlejší náklady - kromě vlastního podílu na ceně nemovitosti počítejte s rezervou na související náklady (právní služby, daň z nabytí nemovitých věcí, stěhování apod.)
  • Dopředu splacená část jistiny - některé banky umožňují vložit mimořádnou splátku na začátku úvěru, což může snížit měsíční zatížení

Správné načasování

  • Sledování vývoje úrokových sazeb - pozorujte trendy na hypotečním trhu a základní sazby ČNB, které indikují budoucí vývoj
  • Výběr délky fixace - v období rostoucích sazeb může být výhodnější delší fixace, v období klesajících sazeb naopak kratší
  • Refinancování - po skončení fixace zvažte přechod k jiné bance, která nabízí lepší podmínky

Využití odborné pomoci

  • Hypoteční specialista - může vám pomoci s přípravou žádosti, výběrem nejvhodnějšího produktu a vyjednáním lepších podmínek
  • Finanční poradce - pomůže s komplexním finančním plánováním, včetně pojištění a investic souvisejících s hypotékou
  • Právní poradenství - zajistí kontrolu smluvní dokumentace a ochranu vašich práv

Tip: Nikdy se nespoléhejte pouze na jednu banku. Oslovte minimálně tři různé poskytovatele hypotečních úvěrů a porovnejte jejich nabídky.

Závěr

Získání hypotéky v současných podmínkách může být náročnější než v minulosti, ale s dobrou přípravou, správným načasováním a využitím odborné pomoci je stále dostupné pro většinu zájemců s pravidelným příjmem a úsporami na vlastní podíl.

Klíčem k úspěchu je realistické zhodnocení vlastních finančních možností, důkladná příprava všech dokumentů a pečlivé porovnání nabídek různých bank. Zároveň je důležité myslet dlouhodobě a vybrat si takové podmínky hypotéky, které budou udržitelné i v případě změny vaší finanční situace.

Pokud máte jakékoli dotazy ohledně hypoték nebo potřebujete pomoc s financováním nemovitosti, neváhejte nás kontaktovat. Rádi vám pomůžeme najít optimální řešení pro vaši situaci.